investir em galpões

Os condomínios logísticos e galpões industriais passam por um momento virtuoso de investimentos em São Paulo e no Rio de Janeiro. Esses imóveis servem tanto como base de distribuição de produtos para empresas de varejo quanto para que companhias industriais instalem fábricas e unidades produtivas. Hoje é enorme o número de empresas que busca galpões nas proximidades das duas maiores cidades do país e não encontra algo que atenda completamente a suas necessidades. Após quase uma década de estagnação, os aluguéis desses imóveis dispararam desde 2006 como reflexo do desequilíbrio entre a oferta e a demanda. O movimento atraiu o interesse de grandes investidores imobiliários e, neste momento, começam a surgir novos fundos com quotas negociadas na BM&FBovespa – o que possibilita que as pessoas físicas também possam apostar nesse segmento.

Para as empresas brasileiras, esses imóveis representam a oportunidade de se instalar nas proximidades dos grandes centros sem grandes investimentos. Redução de custos logísticos e de manutenção ajudam a compensar parte dos custos com os aluguéis. Já para quem gosta investir em imóveis comerciais como fonte de renda, os galpões representam uma forma de alcançar uma rentabilidade mais elevada. Segundo Sandra Ralston, vice-presidente da consultoria Colliers, o retorno médio de quem compra hoje um galpão alcança 10,5% ao ano. No caso de torres de escritórios de alto padrão, a rentabilidade seria mais baixa e estaria próxima a 9,5%.

O risco do investidor também pode ser considerado menor, segundo Simone Santos, diretora da Herzog Imóveis Industriais e Comerciais. O tempo de construção de um condomínio logístico gira em torno de seis a oito meses. Já para erguer um prédio comercial em uma região nobre como a avenida Faria Lima, no centro financeiro de São Paulo, é possível que se transcorram quatro anos. O risco de que o mercado já não esteja mais em um excelente momento quando as chaves forem entregues, portanto, é bem maior. Isso é particularmente importante na tomada de decisão dos investidores neste momento, já que há grande dúvidas sobre o desempenho da economia em 2012.

O mercado de grandes prédios corporativos também enfrenta outras dificuldades atualmente. Os bancos raramente financiam esse tipo de empreendimento. O investidor tem que empatar recursos durante vários anos antes de começar a obter retornos. Há ainda os gargalos de terrenos, mão de obra e equipamentos, que dificultam a vida das incorporadoras. Já para construir um centro logístico à beira de alguma rodovia existem menos gargalos.

A desvantagem dos galpões sobre outros imóveis comerciais se dá em termos de preservação no patrimônio. As limitações físicas para a construção de novos prédios em bairros nobres de São Paulo também funcionam como uma espécie de barreira de entrada para novos concorrentes nesse segmento. A baixa criação de novos estoques e a manutenção da oferta reduzida favorecem quem já possui uma propriedade nesses locais.

Opções de investimento

Para quem quer investir em galpões, há duas opções. O investidor que possui ao menos 2 milhões de reais no bolso pode comprar um pedaço de um condomínio logístico. Empresas como a GR Properties se especializaram nesse tipo de negócio (veja aqui como funciona). Já quem não tem tanto dinheiro no bolso tem a opção de investir em galpões por meio de fundos imobiliários com quotas negociadas na BM&FBovespa. Esses papéis podem ser comprados via home broker. Alguns fundos têm quotas negociadas por 100 reais, por exemplo.Os fundos imobiliários também possuem vantagens como a maior liquidez (costuma ser possível comprar e vender pequenas quantidades de quotas no mesmo dia), a burocracia quase inexistente (não é preciso arcar com despesas como escritura e taxas do cartório) e principalmente a isenção de Imposto de Renda sobre os aluguéis distribuídos às pessoas físicas (o aluguel de um imóvel próprio pode ser tributado com uma alíquota de até 27,5%).

Os administradores de fundos imobiliários começaram a perceber a atratividade do negócio de galpões recentemente. Antes concentradas no setor de escritórios e shoppings, as ofertas públicas em curso estão voltadas principalmente para imóveis logísticos. Entre os administradores que já anunciaram emissões ou planejam captar recursos nos próximos meses estão Credit Suisse Hedging Griffo, TRX Realty, Brazilian Mortgages e Kinea. “O imóvel industrial e logístico é tão comum em fundos imobiliários nos Estados Unidos quanto os shoppings e os prédios de escritórios”, diz Marcos Montandon , vice-presidente do CBRE Group. “Esse segmento tem um enorme potencial no Brasil.”

Riscos

Os dois principais riscos para quem investe em imóveis comerciais de qualquer tipo são a vacância e a inadimplência. Hoje a taxa de vacância média dos galpões nas proximidades de São Paulo alcança 6%, segundo Simone, da Herzog. Na cidade de São Paulo, o percentual de imóveis vazios é próximo de zero. Os bons números refletem a escassez de oferta de empreendimentos. Como é impossível adivinhar o futuro da economia, no entanto, o investidor precavido deve dar preferência a imóveis que possuem contratos de aluguel com prazos muito longos, como cinco a dez anos. Uma multa para ressarcir quebras de contrato antes do fim também é outra garantia interessante.

A precaução é válida principalmente porque, com o boom dos aluguéis, o ritmo de inauguração de empreendimentos logísticos tem crescido rapidamente nos últimos anos. Em 2011, o novo estoque a ser entregue em um raio de 150 km de São Paulo deve alcançar 830.000 metros quadrados. Segundo a Herzog, outros 1,2 milhão de metros quadrados chegarão ao mercado em 2012, conforme a tabela abaixo: